새집·타운하우스 분양은 건설사와만 진행해도 되나요?

직접 계약 가능하지만 분양 에이전트는 판매자 측 대표입니다. Buyer’s Agent를 두면 옵션·클로징 코스트 협상, 계약 리스크 점검 등에서 도움을 받을 수 있고, 다수의 분양 현장에서 수수료를 인정합니다.

🏡 미국에서 집 사기 전에 꼭 알아야 할 기본 개념

Q: 집을 살 때 Realtor(중개인)가 꼭 필요할까요?

법적 의무는 아니지만 Buyer’s Agent가 있으면 매물 비교, 오퍼 전략, 계약서 검토 등에서 안전·효율이 커집니다. 일반적으로 구매자는 수수료를 별도로 내지 않습니다.

Q: Realtor 수수료는 얼마나? 누가 내나요?

통상 거래가의 5~6%가 전체 중개 수수료이며 보통 판매자가 부담합니다. 예외가 있을 수 있으니 계약서 수수료 조항을 확인하세요.

미국 부동산 입문 가이드 — 내 집 마련을 위한 첫걸음을 안내하는 Global Sally의 부동산 기초 설명 이미지

“미국에서 우리의 집을 산다” — 막연히 꿈꾸던 일이 이제 현실로 다가오고 있어요.
저희 가족은 월 렌트를 내며 미국 생활을 오래 해왔는데, 매달 빠져나가는 렌트비가 너무 아깝더라고요.
이제 아기도 태어나서, 조금 더 안정적인 보금자리를 마련하고 싶은 마음이 커졌어요.
그래서 내년 하반기를 목표로 첫 집 구매를 진지하게 준비하고 있습니다. 🏠

하지만 막상 알아보면 Realtor, Mortgage, HOA 등
처음 듣는 용어들이 쏟아져서 어디서부터 시작해야 할지 막막하죠.

이번 글에서는 미국 내 첫 주택 구매를 준비하면서
제가 직접 공부하고 정리한 ‘집 사기 전 반드시 알아야 할 5가지 기본 개념’을 공유할게요 💗

1️⃣ Realtor (중개인)와 MLS 시스템

한국처럼 ‘공인중개사 사무소’가 따로 있는 구조가 아니에요.
미국은 Realtor 라고 불리는 라이선스 중개인이
전국 공통 데이터베이스인 MLS (Multiple Listing Service) 를 통해 매물을 공유해요.

즉, 한 명의 Realtor만 있어도 시장 전체 매물을 확인할 수 있어요.
Zillow 나 Redfin 같은 앱들도 이 MLS 정보를 기반으로 작동합니다.

👉 Tip: 예산·지역·학교 등 우선순위를 정리한 뒤, 소통 스타일이 맞는 Realtor를 찾는 게 중요해요.

❓ 제가 직접 찾아본 부동산 Q&A (1)

집을 알아보다 보니 진짜 궁금한 게 너무 많았어요.
“Realtor는 꼭 써야 하나?”, “수수료는 누가 내는 거지?”, “신축은 모델하우스만 가면 될까?”
그래서 제가 직접 하나씩 찾아보고 이해한 내용을 정리해 둡니다. 제 공부 기록이에요 💬

Q1. 집을 살 때 Realtor(중개인)가 꼭 필요할까요?

법적으로 의무는 아니에요. Zillow·Redfin에서 직접 셀러 측과 연락해 진행할 수도 있어요.
다만 미국 거래 구조상 Buyer’s Agent(구매자 편)가 있으면 매물 비교, 오퍼 전략, 계약서 검토, 일정 조율까지 안전·효율이 커졌다는 후기들이 많더라고요. 제 결론: 비용 부담 없이 내 편 전문가를 두는 게 이득!

2️⃣ Pre-Approval (사전 승인)과 예산 설정

미국에서는 집을 보기 전 대출 사전 승인서 (Pre-Approval Letter) 가 필수예요.
은행 또는 모기지 렌더가 “이 금액까지 대출이 가능합니다” 라고 써주는 공식 서류죠.

이 레터가 있어야 ‘나는 이 집을 살 자격이 있다’ 는 신뢰가 생기기 때문에,
이 서류 없이 오퍼를 넣으면 거의 받아들여지지 않습니다.

예산을 정할 때는 월 상환액(원리금 + 세금 + 보험 + HOA)을 기준으로
DTI (부채 비율)를 관리해야 해요.

❓ 제가 직접 찾아본 부동산 Q&A (2)

Q. 내년 9월에 집을 살 계획이면, 사전승인은 언제 받는 게 좋나요?

권장 타임라인 (요약)

~ 5–6개월 전 (3–4월): 금리/렌더 탐색, Pre-Qualification(간단 견적)로 방향 잡기
~ 3개월 전 (6월): 서류 모으고 Pre-Approval 신청 → 레터 수령
투어·오퍼 직전: 필요하면 업데이트 레터(금액/주소 반영) 재발급

핵심: 정식 Pre-Approval은 보통 유효 60~90일

왜 6월에 받나요?

대부분 렌더가 레터 유효기간을 60~90일로 보기 때문
9월 타깃이면 6월~7월 레터로 여름 투어/오퍼 커버 가능
필요 시 오퍼 넣을 때 주소·금액 반영해서 무료 재발급/업데이트 가능

준비 체크리스트

최근 급여명세/세금보고(2년), 자산·부채 내역, 은행 스테이트먼트
신용점수 점검(새 카드 개설·큰 할부는 지양)
월 상환 시뮬레이션: 원리금 + 재산세 + 보험 + HOA 합산으로 DTI 확인
금리락(Lock)은 보통 오퍼 수락 이후 타이밍 판단

Tip: 신축 분양은 공사기간이 길어 클로징 직전에 재검증(Refresh)을 요구하는 경우가 많아요.

3️⃣ Down Payment (계약금) & 모기지 기본

보통 집값의 20 % 를 다운페이 하면 PMI (주택담보보험)를 면제받을 수 있어요.
하지만 FHA Loan 처럼 3.5 % 만 내는 옵션도 있습니다.

대출은 고정금리 (Fixed Rate) 와 변동금리 (Adjustable Rate) 로 나뉘어요.
거주 기간과 리스크 선호도에 따라 선택하는 게 좋아요.

집을 보기 전 감정(Appraisal) 및 검사(Inspection) 비용이 별도로 발생할 수 있다는 점도 기억하세요.

❓ 제가 직접 찾아본 부동산 Q&A (3)

“주택담보보험(PMI)은 필수인가?”, “FHA 론은 뭐가 다른가?”, “고정 vs 변동 어떤 걸 택해야 하지?”, “신축이면 감정·검사비 안 들어?” 제가 직접 정리해본 답이에요. (제 공부 기록 + 일반적 기준)

Q1. 주택담보보험(PMI)은 필수인가요?

일반(컨벤셔널) 대출에서 다운페이가 20% 미만이면 보통 PMI가 붙어요. 대략 연 0.3%~1.5% 수준(신용·LTV에 따라 달라짐).

없애는 방법: 원리금 상환/집값 상승으로 에쿼티 20% 도달 시 제거 요청 가능(렌더 정책 따라 확인)
20% 이상 다운하면 보통 PMI 없음

요점: 20% 미만이면 PMI, 20% 되면 제거 가능

Q2. FHA 론은 뭐예요? 컨벤셔널과 무엇이 달라요?

FHA는 정부 보증 대출로 최소 3.5% 다운으로도 가능해서 초기 현금이 적거나 신용·DTI 조건이 빡셀 때 대안이 될 수 있어요. 다만 MIP(모기지 보험)이 선납(Upfront) + 연 보험료로 붙는 구조라 총비용은 컨벤셔널 대비 높아질 수 있어요.

장점: 낮은 다운페이, 비교적 관대한 승인 기준
단점: MIP가 기간 내내 부과(일부 다운비율·기간에 따라 제한적으로 종료)

*MIP·요건은 시기별로 바뀔 수 있어요. 최신 조건은 렌더에게 꼭 확인!

Q3. 고정금리(Fixed) vs 변동금리(ARM): 우리 상황(최소 5년 거주, 저위험 성향)엔?

고정금리(30년 등): 상환액이 일정 → 예산 관리 쉽고 금리 상승기에도 마음 편함. 저위험 성향·거주 5년 이상이면 보통 안전한 선택.
ARM(예: 5/6, 7/6): 초기 몇 년 낮은 금리 → 초기 상환액↓ 장점. 단, 첫 조정 시점 이후 금리·상환액이 올라갈 수 있어 리셋 리스크 존재.

제 결론: 최소 5년 거주 + 리스크 선호 낮음이면 고정금리가 정신 건강에 이점이 클 것 요. 단, 7년 이상 고정되는 ARM(7/6, 10/6) + 상한(cap)이 좋은 조건이면 비교 견적은 가치 있음.

Q4. 새집(New Construction) 사면 감정(Appraisal)·검사(Inspection) 비용은 안 드나요?

대부분 듭니다. 렌더 대출이면 감정은 거의 필수(렌더 요구). 인스펙션은 법적 의무는 아니지만, 신축도 권장돼요.

감정비 예시: 약 $500~$900 (지역·주택형태에 따라)
인스펙션 예시: 약 $400~$700 + 라돈/곰팡이 등 추가 옵션
신축 팁: 프리-드라이월 + 파이널 2회 인스펙션, 펀치리스트·워런티(1-2-10 등) 확인

핵심: 신축도 감정·인스펙션 거의 필요

Q5. 여러모로 신축이 더 나을까요?

장점: 에너지 효율·신규 시스템, 맞춤 옵션, 초기 유지보수↓, 워런티
단점: 분양 프리미엄, 공사 지연 리스크, 기반시설/조경 미성숙, 통근·학군이 애매할 수 있음, HOA 규정 빡셀 수 있음

결론: “무조건 신축이 낫다”보다는 예산·입지·통근·학군·완공 시점을 모두 놓고 비교! 동일 예산이면 신축은 위치가 외곽으로 밀리고, 준신축/기축은 입지가 좋아지는 경향이 있어요.

4️⃣ HOA Fee (관리비) 와 Property Tax (재산세)

단독주택보다 타운하우스 나 콘도는 HOA Fee 가 필수인 경우가 많아요.
눈 치우기, 쓰레기 수거, 조경 관리 등이 포함되며, 금액과 규약이 단지마다 다릅니다.

또한 매년 Property Tax (재산세)가 부과되는데,
지역 및 학교 평가에 따라 세율이 다르죠.
버지니아는 약 1 %, 메릴랜드는 1.1 ~ 1.2 % 정도입니다.

5️⃣ Closing Cost (마지막 계약 비용)

집값 외에도 마지막에 한 번 더 지불해야 하는 비용이 있어요.
바로 Closing Cost 인데, 보통 구매가의 2 ~ 5 % 정도로 잡습니다.

타이틀 보험, 에스크로 수수료, 변호사 비용 등이 포함돼요.
예를 들어 $600,000짜리 집이면 약 $15,000 ~ $25,000 정도를 추가로 준비해야 합니다.

💡 Closing Cost에 자주 등장하는 용어 정리

🏠 타이틀 보험 (Title Insurance)

집 소유권에 문제가 생겼을 때(미납세금·근저당·과거 분쟁 등) 새 집주인을 보호해주는 보험이에요. 한 번만 납부하면 평생 보장되는 형태라 꼭 필요한 비용이에요.

📄 에스크로 수수료 (Escrow Fee)

구매자와 판매자 사이에서 돈과 서류를 안전하게 관리하는 제3자 계좌예요. 모든 절차가 문제 없다는 것이 확인되면 그때 비로소 거래가 완료돼요. 그 중립 기관에 지불하는 비용이 에스크로 수수료예요.

⚖️ 변호사 비용 (Attorney Fee)

주마다 다르지만 계약서 검토와 법적 문제 체크를 위해 변호사가 참여하기도 해요. 특히 동부 지역은 필수인 경우가 많고, 버지니아/메릴랜드 쪽은 선택 사항인 경우가 많아요.

💬 Global Sally’s Note

집을 본격적으로 보기 전에 Realtor 선택 과 Pre-Approval 준비만 해도 절반은 시작이에요.
이 5가지 개념을 이해하면 시세 → 오퍼 → 클로징까지 흐름이 한눈에 들어옵니다.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. Pre-Qualification 과 Pre-Approval 차이는 뭐예요?
A. Pre-Qualification은 대략적인 추정치, Pre-Approval은 서류 기반의 공식 확인이에요.
오퍼 경쟁력에 큰 차이가 납니다.

Q. 다운페이 20 % 가 꼭 필요한가요?
A. 필수는 아니지만 20 % 미만이면 보통 PMI 가 붙어 총비용이 늘어날 수 있어요.

🏡 미국에서 집 사기 전에 꼭 알아야 할 기본 개념 | 입문 가이드